За підсумками 2026 року регіональні міста України (без Києва) отримають понад 400 000 кв. м нових конкурентних торгових площ — найбільший річний приріст із 2014 року, підрахували в компанії Expandia, партнері CBRE в Україні. Для ринку, який чотири роки жив у логіці дефіциту пропозиції, це принципово нова ситуація. Роксолана Пиртко, генеральний директор ТЦ «Роксолана» та СТРЦ «Спартак» у Львові, вважає, що головний ефект цієї хвилі — не в кількості метрів, а в тому, що вона вперше за довгий час змусить орендарів обирати між об'єктами.
«Останні роки орендар у західних регіонах брав те, що є: якісних вільних лотів практично не було. Тепер у нього з'являється вибір, а разом із вибором — питання до кожного торгового центру: чому саме ти? Відповідати на нього доведеться не презентацією, а цифрами трафіку, конверсії та оборотів», — каже Роксолана Пиртко.
Захід України як епіцентр нового девелопменту
Усі п'ять торгових центрів, що відкрилися в Україні у першому півріччі 2026 року, розташовані у західних областях: ритейл-парк Obriy у Татарові, ТЦ «А7» в Івано-Франківську, Varosh у Мукачеві, «Ареал Плаза» в Чорткові та торговельно-офісний центр Galas у Львові. На друге півріччя девелопери заявили ще 12 об'єктів сукупною торговою площею близько 150 000 кв. м — серед них друга черга ТРЦ «Подоляни» у Тернополі, Road Park на об'їзній дорозі Львова та ТРЦ Novos у Новояворівську.
До 2022 року регіональний ринок торгової нерухомості зростав у середньому на 3,7% на рік проти 8,8% у столиці. Релокація людей і бізнесу на захід змінила цю пропорцію: у 2023–2025 роках регіони рухалися вже в темпі, порівнянному з київським, а у 2026-му випереджають його. Для порівняння: у Києві торік відкрили лише один торговий центр, а середня вакантність столичних ТРЦ, за різними оцінками, тримається в діапазоні 11,5–12,8%.
«Львів у цій картині — особливий випадок. Місто одночасно отримало новий трафік, нових орендарів, а тепер отримує й нові метри. Це здорова динаміка, але вона означає, що період, коли будь-який об'єкт у Львові заповнювався сам собою, завершується», — зазначає Роксолана Пиртко.
Компактні формати замість мегамолів
Ключова особливість нової хвилі — формат. Девелопмент зміщується у бік ритейл-парків і торгових центрів районного масштабу площею до 20 000 кв. м, а великі регіональні ТРЦ залишаються поодинокими винятками. Аналітики пояснюють це нижчим обсягом інвестицій, коротшими строками реалізації та більшою гнучкістю в умовах воєнних ризиків.
«Ритейл-парк на об'їзній і повноформатний ТРЦ у місті — це різні продукти для різних сценаріїв споживання. Перший закриває щоденні потреби за двадцять хвилин: продукти, дискаунтери одягу, дрогері. Другий продає час — дозвілля, спорт, події, зустрічі. Проблеми почнуться в тих об'єктів, які застрягли посередині: вони вже не такі зручні, як ритейл-парк, але ще не настільки цікаві, щоб провести там вечір», — пояснює експертка.
Саме тому, на її думку, повноформатні центри мають інвестувати не в конкуренцію з компактними форматами за продуктових операторів, а в те, чого ритейл-парк не дасть за визначенням: спортивну інфраструктуру, дитячі та культурні простори, гастрономію, події. У СТРЦ «Спартак» цей підхід реалізовано через поєднання торгової галереї зі спортивним ядром — саме за нього комплекс став переможцем Ukrainian Business Award 2025 у номінації «Центр спорту та сімейного дозвілля».
Ставки та вакантність: кінець ринку орендодавця
Протягом 2025 року вакантність у якісних торгових центрах західних регіонів наближалася до технічного рівня 1–2%, а орендні ставки на найкращі приміщення площею 100–200 кв. м сягали $25–50 за кв. м на місяць. Це ринок орендодавця у чистому вигляді. Поява 400 000 кв. м нової пропозиції за один рік неминуче змінює баланс.
«Я не очікую обвалу ставок у прайм-лотах: сильних локацій із перевіреним трафіком більше не стало, і конкуренція за них збережеться. Тиск буде на вторинних площах і в об'єктах без чіткої концепції — там орендар отримає аргументи для торгу, і ставка почне залежати від фактичного обороту, а не від ринкового настрою. Гібридна модель "фіксована частина плюс відсоток від товарообігу" стане стандартом, а не поступкою», — прогнозує Роксолана Пиртко.
Вона додає, що для власників це не лише ризик, а й інструмент: прив'язка частини орендної плати до обороту орендаря змушує керуючу компанію працювати над трафіком і конверсією, а не лише над договорами.
Енергія, укриття, паркінг: нові критерії вибору орендаря
Дослідження Expandia фіксує зміну пріоритетів орендарів: вони дедалі частіше обирають об'єкти з автономним енергозабезпеченням, укриттями та зручним автомобільним доступом. Це не абстрактна вимога. За даними Української ради торгових центрів, у березні 2026 року повітряні тривоги припадали на 18,6% робочого часу ТРЦ проти 11% у березні 2025-го.
«Ще у 2022 році інвестиції в генерацію та накопичувачі виглядали як вимушені витрати. Сьогодні це аргумент на переговорах з орендарем нарівні з трафіком. Об'єкт, який гарантовано працює під час відключень і має укриття, продає орендарю не метри, а безперервність його бізнесу. У ТЦ "Роксолана" саме така інфраструктура дозволила утримати вакантність на рівні близько 10% протягом усіх років повномасштабної війни», — говорить Роксолана Пиртко.
Споживач слабшає, ринок стає селективним
Оптимізм щодо нових метрів варто зважувати на стан попиту. Асоціація ритейлерів України навесні 2026 року зафіксувала хвилю закриттів магазинів і скорочення присутності регіональних мереж, пов'язуючи це, серед іншого, зі зниженням купівельної спроможності. Загальні втрати торгових центрів України за час повномасштабної війни оцінюються у $10–11 млрд.
«400 000 кв. м не заповняться рівномірно. Орендарі не збільшать кількість магазинів пропорційно до кількості нових об'єктів — вони перерозподілять наявні бюджети на користь локацій, які дають результат. Тому справжнє питання 2027 року звучить не "скільки метрів відкрили", а "скільки з них працюють". Ринок стає селективним, і це добра новина для тих, хто всі ці роки інвестував в операційну якість», — підкреслює експертка.
Що робити чинним ТРЦ: п'ять кроків від Роксолани Пиртко
За словами експертки, у чинних торгових центрів є від шести до дванадцяти місяців, щоб підготуватися до нової конкурентної реальності. Свій підхід до роботи з орендарями та операційної дисципліни в ТРЦ вона зводить до кількох практичних кроків:
-
Аудит tenant-mix. Оцінювати кожного орендаря не за ставкою, а за оборотом з квадратного метра та внеском у трафік. Слабкі оператори у прайм-зонах — перші кандидати на ротацію.
-
Дані замість інтуїції. Ділитися з орендарями аналітикою відвідуваності та конверсії. Партнер, який бачить цифри, рідше йде до конкурента.
-
Інвестиції в те, що не копіюється. Спорт, дозвілля, дитячі та культурні простори — функції, яких ритейл-парк на об'їзній не відтворить.
-
Енергетична незалежність як продукт. Генерація, накопичувачі та укриття мають бути частиною комерційної пропозиції, а не приміткою в договорі.
-
Роль у громаді. Об'єкт, який підтримує культурні події, ветеранські програми та місцеві ініціативи, отримує лояльність, яку не купити рекламою.
Прогноз на 2027 рік
Роксолана Пиртко очікує, що 2027-й стане першим за десятиліття періодом реального відбору на регіональному ринку торгової нерухомості: частина нових компактних об'єктів швидко знайде свою нішу, частина чинних ТРЦ без чіткої концепції зіткнеться зі зростанням вакантності, а сильні активи, навпаки, зміцнять позиції за рахунок перерозподілу орендарів.
«Рекордна пропозиція — це не загроза ринку, а його дорослішання. Довгі роки достатньо було просто відкритися. Тепер доведеться бути кращими. Ті, хто керує об'єктами як бізнесом, а не як набором договорів оренди, від цього лише виграють», — резюмує вона.
Довідка
Роксолана Пиртко — генеральний директор ТЦ «Роксолана» та СТРЦ «Спартак» у Львові, під управлінням яких перебуває понад 100 000 кв. м комерційної нерухомості з річним трафіком понад 7 млн відвідувачів. Має юридичну освіту, свідоцтво адвоката та понад 15 років досвіду в управлінні комерційними об'єктами. Публікує аналітику ринку нерухомості України, яку цитують ділові видання.
