Висновки Великої Палати Верховного суду щодо придбаної на аукціоні нерухомості

Якщо одна особа володіє нерухомістю, яка знаходиться на земельній ділянці іншої особи, це є безстроковим обмеженням прав особи, що володіє ділянкою, зауважує Велика Палата ВС.

Юридична сутність процедури продажу майна на електронному аукціоні зводиться до реалізації майна, іншими словами — це дії, які спрямовані на формування в покупця зобов’язання сплатити кошти за реалізоване майно та здійснення переходу права власності на стягнуте майно боржника до покупця, який брав участь в електронному аукціоні. Велика Палата ВС відзначає це у справі № 200/606/18.

Більш детально про електронні аукціони читайте в статті - «Порядок участі в онлайн аукціонах СЕТАМ».

Аналізуючи ч. 1 ст. 650, ч. 1 ст. 655 та ч. 4 ст. 656 Цивільного кодексу України, можна визначити, що придбання майна на електронних аукціонах є варіантом договору купівлі-продажу. У статтях 655 та 658, пунктах 4 та 5 розділу 10 Порядку Цивільного кодексу України зазначається, що купівля майна на електронних аукціонах вважається договором купівлі-продажу. За цим договором боржник — власник майна, що відчужується, а продавцями виступають організатор електронного аукціону, яким укладається договір, і державна виконавча служба або приватний виконавець, які за договором передають право власності на майно покупцеві. Покупцем вважається особа, яка здобула перемогу в електронному аукціоні.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (провадження № 14-577цс19) зазначається, що після продажу майна на електронному аукціоні має бути укладений і виконаний договір купівлі-продажу. Для того, щоб підтвердити укладення договору складають відповідний протокол, а для підтвердження виконання договору з боку подавця складають акт про проведений електронний аукціон.

Згідно з ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України договір укладають наступним чином: одна сторона пропонує укласти договір, інша сторона приймає пропозицію. У ч. 1 ст. 640 Цивільного кодексу України зазначається, що договір вважається укладеним, коли особа, яка запропонувала укладання договору, дізнається, що пропозиція прийнята. Зважаючи на проаналізовані положення можна зробити висновок, що договір купівлі-продажу укладається в момент, коли на електронному аукціоні визначається переможець. Порядком не передбачається оформлення й підписання договору купівлі-продажу як окремого документа.

Отже, умови договору купівлі-продажу мають бути прописані в повідомленні про електронний аукціон разом з інформацією про майно, що реалізується.

Згідно з ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України договір, яким передбачається перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, має такі істотні умови як розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на житловий будинок. Винятками є багатоквартирні будинки та об’єкти державної власності, які реалізуються шляхом приватизації. У абзаці 1 ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України зазначається, що кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою договору, яким передбачається набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду. Право на земельну ділянку переходить через набуття права власності на вказані об’єкти, окрім об’єктів державної власності, які реалізуються шляхом приватизації.

Іншими словами, якщо реалізується нерухомість, право власності на яку згідно з ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу т ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу переходить тільки з правом власності на ділянку, на які й розташовується нерухомість, то повідомлення про електронний аукціон має містити кадастровий номер земельної ділянки. Якщо не виконати цю вимогу, це призведе до правової невизначеності, учасники не матимуть всієї інформації про майно й конкуренція серед учасників аукціону зменшиться.

У пункті 9 розділу 3 Порядку вказано наступне: при реалізації нежитлового приміщення в інформації про майно додатково необхідно зазначити відомості про земельну ділянку, де розташовується об’єкт реалізації, включно з правовим режимом, розміром та, якщо маєте, кадастровим номером.

Згідно з пунктом 10 розділу 3 Порядку у разі продажу земельної ділянки в інформації про майно необхідно вказати кадастровий номер ділянки включно з обмеженнями на використання, що встановлюються на підставі містобудівних та санітарних норм і правил, включно з архітектурно-планувальними, технічними, екологічними умовами).

Велика Палата ВС наголошує: якщо одна особа володіє нерухомістю, яка знаходиться на земельній ділянці іншої особи, це є безстроковим обмеженням прав особи, що володіє ділянкою. У такому разі власник ділянки ніяк не зможе використати її для будівництва, а згідно з постановою Великої Палати ВС від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 84) здати землю в оренду зможе тільки власнику об’єкта не рухомості.

У разі реалізації земельної ділянки однієї особи, на якій розташовується нерухомість іншої особи (якщо така реалізація відбувається в межах закону), то в повідомленні про аукціон має бути вказана інформація про таке обмеження на використання ділянки. Також необхідно вказати інформацію щодо інших обмежень на використання включно з емфітевзисом, суперфіцієм тощо. Якщо не виконати цю вимогу, це призведе до правової невизначеності, учасники не матимуть всієї інформації про майно й конкуренція серед учасників аукціону зменшиться.

Велика Палата ВС наголошує: якщо особа, яка придбала майно на електронному аукціоні, мала інформацію про наявність порушень порядку продажу майна (що порушуються вимоги щодо інформації про майно), така особа не є добросовісною. Також добросовісною не можна вважати особу, що мала інформацію про купівлю майна поза межами закону: про купівлю ділянки окремо від нерухомості, яка розташовується на ділянці, або про купівлю нерухомості окремо від ділянки, якщо така угода укладається поза межами закону.

Офіційним володарем нерухомого майна особа стає після внесення запису про державну реєстрацію права власності на нерухомість за вказаною особою. Функція державної реєстрації права власності полягає в оголошенні, яке повідомляє про належність нерухомості особі. Схожі думки зазначені у постановах Великої Палати ВС від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256 цс 18, пункти 95, 96), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19, пункт 10.29).

Згідно з ч. 3 ст. 334 Цивільного кодексу України право власності на майно за договором, який має засвідчити нотаріус, особа набуває після засвідчення або після того, як силу набере рішення суду про дійсність договору, який не засвідчувався нотаріусом. Як вже зазначалося, порядком не передбачається оформлення й підписання договору купівлі-продажу як окремого документа, тож набуття права власності не пов’язане з його засвідченням.

Особа отримує право власності на нерухомість після державної реєстрації за нею такого права. Договір купівлі-продажу — підстава для переходу права власності на нерухомість, яку придбали на електронному аукціоні. Протокол електронного аукціону підтверджує укладення договору, а сторони затверджують акт про проведений електронний аукціон. Акт видається або надсилається покупцю, а покупець звертається до державного реєстратора для того, щоб зареєструвати право на власність.

Якщо аукціон не відбувся, свідоцтво про купівлю майна не вважається правовстановлюючим документом, а є підтвердженням акту передання нерухомості покупцю.

Згідно з ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України право на нерухомість, яке підлягає державній реєстрації, з’являються з моменту реєстрації згідно з законом. У абзаці 2 пункту 8 розділу 10 Порядку зазначається, що документом, яким підтверджується право власності на майно, що придбали, вважається свідоцтво про купівлю нерухомості з електронного аукціону. Свідоцтво видає нотаріус, підставою для видачі є акт про проведений електронний аукціон. Відповідно до ч. 7 ст. 10 Цивільного процесуального кодексу України свідоцтво не вважається правовстановлюючим документом, це тільки підстава для державної реєстрації права на власність. Дія свідоцтва вичерпується після такої реєстрації.

РЕКОМЕНДУЄМО!

Якщо Ви вирішити придбати майно на аукціоні рекомендуємо Вам ознайомитись з рекомендаціями юристів компанії E-Zakupivli - Чи варто купувати майно на онлайн аукціонах ПРОЗОРРО и СЕТАМ.

Компанія Електронні закупівлі вже протягом 5 років надає послуги з супроводження угод купівлі – продажу майна на онлайн аукціонах системи Прозорро.Продажі та СЕТАМ. Фахівцями компанії прийнято участь та отримано успішний результат більше ніж в 600 аукціонах. Отриманий досвід дозволяє кваліфіковано надавати послуги та допомагати в придбанні майна на електронних аукціонах СЕТАМ та Прозорро.Продажі. Відгуки про компанії «Електронні Закупівлі».

Задля зручності пошуку майна на аукціонах Прозорро.Продажі та СЕТАМ компанія Електронні Закупівлі об’єднала - Всі онлайн аукціони на одній платформі E-Zakupivli. Зручна система фільтрів допоможе легко та швидко знайти зацікавлене майно.

За безкоштовною консультацією Ви можете звернутися до юристів компанії E-Zakupivli за телефоном 067-827-99-91 або залишити своє питання на електронну адресу: [email protected].