Коли бізнесу потрібен новий офіс, склад або виробниче приміщення, пошук зазвичай починається з майданчиків нерухомості. Але це не єдине місце, де продаються такі об'єкти.
Частину пропозицій можна знайти на електронних аукціонах Prozorro.Продажі. Тут продають нежитлові приміщення, адміністративні будівлі, склади, виробничі об'єкти та цілі майнові комплекси. На торги потрапляє державне і комунальне майно в межах приватизації, активи державних компаній, банків, банкрутів, а також приватне майно.
Тому якщо ви плануєте купити комерційну нерухомість, до звичайних оголошень варто додати ще один канал пошуку — електронні аукціони.
Від невеликого приміщення до цілого майнового комплексу
Пропозиції на Prozorro.Продажі можуть суттєво відрізнятися. Сьогодні на торги виставляють невелике нежитлове приміщення, завтра — окрему адміністративну будівлю, а через кілька днів може з'явитися складський чи виробничий комплекс.
Тобто шукати об'єкт можна як для власного бізнесу, так і з інвестиційною метою.
Водночас комерційна нерухомість на Prozorro.Продажі продається в межах різних процедур. Один об'єкт може належати громаді та реалізовуватися в межах малої приватизації, інший — банку або державній компанії.
І це не просто формальність. Від конкретної процедури залежать вимоги до учасника, документи, платежі та подальше оформлення покупки.
Тому знайшли цікавий лот — спочатку розберіться з умовами його продажу, а вже потім вирішуйте, чи варто брати участь.
Хороша стартова ціна — ще не привід робити ставку
Саме ціна часто першою привертає увагу до нерухомості на аукціоні. Особливо якщо вона помітно нижча за ціни схожих об'єктів у звичайних оголошеннях.
Але порівнювати лише ці дві цифри не варто.
Уявімо, що ви знайшли склад у потрібному районі за дуже привабливою стартовою ціною. Після детальнішого знайомства з об'єктом з'ясовується, що він потребує серйозного ремонту, частину комунікацій доведеться оновити, а під час аукціону ціна ще й може зрости.
Вигідна пропозиція вже не виглядає настільки однозначно.
Тому перед торгами варто перевірити характеристики та документи об'єкта, його технічний стан, інформацію про земельну ділянку, можливі обтяження та інші умови продажу.
Якщо нерухомість можна оглянути — краще це зробити. Коли йдеться про значну інвестицію, кількох фотографій в оголошенні недостатньо.
Фактично купівля комерційної нерухомості через аукціон починається не зі ставки. Спочатку потрібно зрозуміти, що саме ви купуєте і скільки цей актив реально коштуватиме вашому бізнесу.
Від «цей об'єкт нам підходить» до першої ставки
Припустимо, нерухомість перевірено, цифри пораховано й об'єкт вас влаштовує. Тепер можна переходити безпосередньо до участі.
Для цього потрібно зареєструватися на одному з електронних майданчиків, підключених до Prozorro.Продажі. Через нього учасник подає заявку, документи та свою цінову пропозицію.
Далі потрібно виконати вимоги конкретного аукціону, зокрема сплатити передбачені внески.
Якщо максимально спростити весь шлях покупця, він виглядає так:
знайшли об'єкт → перевірили умови → зареєструвалися → подали заявку → взяли участь в аукціоні → у разі перемоги оформили покупку.
А ось деталі можуть відрізнятися. Документи, строки, платежі та порядок оформлення потрібно перевіряти в умовах конкретного лота.
Тому навіть якщо ви вже брали участь у торгах раніше, новий аукціон краще щоразу розглядати окремо.
Найдорожча помилка — перемогти за будь-яку ціну
Електронний аукціон легко перетворити на змагання. Особливо коли на підготовку вже витрачено час і до бажаного об'єкта залишається буквально одна ставка.
Але бізнесу потрібна не перемога сама по собі.
Припустимо, після оцінки нерухомості ви вирішили, що готові заплатити за неї максимум 5 млн грн. За цієї ціни покупка ще має сенс з урахуванням ремонту та інших майбутніх витрат.
Під час торгів конкурент пропонує більше.
У такій ситуації відмовитися від подальшої боротьби може бути значно кращим рішенням, ніж виграти електронний аукціон нерухомості за 5,5 млн грн.
Саме тому максимальну ставку краще визначити ще до початку торгів.
Не ту суму, яку ви теоретично можете заплатити, а ту, за якої об'єкт залишається вигідним для вашого бізнесу або інвестиційної моделі.
Виграли аукціон. Що далі?
Найвища ставка ще не робить учасника власником нерухомості.
Після завершення торгів потрібно виконати вимоги конкретної процедури: оформити результати, підписати необхідні документи, провести розрахунки та пройти передбачені для цього лота етапи.
Лише після виконання відповідних умов відбувається подальше оформлення придбаного майна.
Тому строки та фінансові зобов'язання краще знати заздалегідь. Особливо якщо для покупки потрібно швидко мобілізувати значну суму.
Виграти аукціон комерційної нерухомості, а вже після цього почати шукати гроші на розрахунок — сценарій, якого краще уникнути.
Не знайшли потрібний об'єкт? Це ще нічого не означає
Пропозиції на Prozorro.Продажі постійно змінюються: одні торги завершуються, інші лише оголошуються. Тому відсутність потрібного приміщення сьогодні не означає, що воно не з'явиться пізніше.
Зручніше заздалегідь визначити власні критерії.
Наприклад: потрібен склад у Київській області площею від 500 м² у межах певного бюджету. Або невелике комерційне приміщення в конкретному місті.
Чим точніше ви розумієте, що шукаєте, тим легше відсіювати нерелевантні лоти.
Для роботи з аукціонами використовується електронний майданчик. Одним із таких майданчиків є E-Tender: через нього можна переглядати лоти Prozorro.Продажі, подавати заявки та пропозиції на участь у торгах.
Якщо купівля нерухомості через електронний аукціон для вас нова, на цьому етапі також можна звернутися до майданчика за консультацією щодо процедури участі.
Шукати варто не «дешево», а «вигідно»
Можливо, це головна думка, яку варто залишити після прочитання цієї статті.
Prozorro.Продажі — не місце, де будь-яку нерухомість гарантовано можна купити дешевше за ринок. Це ще один канал, де бізнес та інвестор можуть знайти цікавий актив.
Тому найкраща стратегія — порівнювати.
Побачили об'єкт — перевірте, скільки коштують схожі приміщення на звичайному ринку. Оцініть його стан, розташування та потенційні витрати. Визначте максимальну ставку. І лише тоді вирішуйте, чи варто заходити в торги.
За такого підходу купити нерухомість на Prozorro.Продажі — це не спроба будь-якою ціною перемогти в аукціоні, а звичайне бізнес-рішення.
А саме таким і має бути придбання комерційної нерухомості.
